基础设施信托(基础设施信托基金试点地区)

大家期盼已久的第三批A股REITs终于要与大家见面了，本次新推出的REITs其实只有一只，就是华夏中国交建高速REIT。

根据最新的公告显示，华夏中国交建高速REIT4月7号开始认购，感兴趣的同学不要错过。

相信很多同学已经有过投资 REITs 的经验，也已经比较熟悉不动产投资信托基金这个投资品种了。这里小编先简单讲解一下REITs 的相关知识，然后详细介绍一下这支 REIT 的具体情况及操作方法。

一、REITs 简介

1、REITs 是什么？

通俗点说 REITs 就是由专门的管理团队管理的房地产信托基金。REITs 的本质是信托投资基金。

REITs于1960年诞生于美国，它是以发行股票或基金的方式汇集投资者的资金，然后由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收益净额分配给投资者。

在我国当前财政收入回落，杠杆率过高的背景下，发行基础设施REITs可以使得项目的原始投资人（地方政府等）盘活存量资产、回收资金，然后再投入新的基础设施建设，从而形成资金的良性循环。

2、我国基础设施REITs与西方国家REITs的不同

要注意的是，中国REITs产生的背景与西方有些相似，但是也有不同的地方，中国的REITs投资的是大基建项目，与西方投资的房地产主体项目不同。中国REITs收益分红主要是基建项目的收费收益，例如产业园区、高速公路收费等，西方REITs的收益主要是房地产房价上涨和租金的收益。

3、我国REITs的收益来源

REITs基金的收益来源，主要包括三个方面：收租、资产增值、价格上涨。我们一个个来看。

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1）现金分派

目前，我国发行了两批共11只公募REITs，每个REITs都对应了一个基础设施项目，会把超过80%的钱都投资到一个项目里。

这些基础设施资产一旦开始运作，就能收取到稳定现金流，比如租金或过路费。

根据规定，基金每年都要将可以分配金额的90%返还给投资者。

比如这次即将上市的华夏交建REIT，管理人会用募集到的资金购买高速公路的特许经营权，通过收取过路费、路边广告牌招商赚取收益，并将收益定期分派给投资者。

2）资产升值

比如管理人用 1 个亿买了一个物流园区，在精心经营一段时间后，园区招商引资效果显著，估值升到了 2 个亿，这部分增值也会计入到基金的资产中。

3）二级市场溢价

你从基金公司买了份额之后，可以在二级市场卖给其他投资者。买入的价格可以理解为价值。而卖出的价格呢，则是像股票一样实时变动的。

如果卖出的价格比你买入的价格高，我们就赚到了其中的二级市场溢价。

4、前两批发行的REITs的收益如何？

从这张图中，我们可以看出前两批REITs自发行至今，涨幅还是蛮可观的。截止到3月31日，除了平安广州广河REIT跌破发行价外，另外10只REITs 都实现了两位数的涨幅。

大家可能会好奇，这为啥能涨那么多呢？这背后最主要的原因，还是和二级市场的火爆有关。

下有4%的政策保底，上有8%的市场预期，这样稳健型的优质资产在当下的市场形势下还是很稀缺的。

当前A股REITs收益较高的原因，主要可以从三个方面来分析。

1） 资金成本较低，提高REITs回报率

当前的经济大环境下，宽松的货币政策是主基调，企业融资降息、减税降负政策频出，换句话说，企业借钱变得更便宜了，会更多地借钱投入到生产中。

此时REITs资产的出租率就会改善，租金也可能会增长，提升投资者的回报率。

与此同时，利率低了，资产的市场价也会涨一涨，所以REITs投资的不动产也会增值。

2） 流动性增加，市场追逐稀缺资产

借钱的人多了，市场上的资金更为充裕，多出来的钱自然要找地方去。

然而，2022开年以来又是国际冲突、又是美联储加息，让全球股市一路下跌，最近有新闻说新发基金都募不到钱了。

在这样的背景下，分红稳定、预期收益能达到6%左右的REITs就成了“香饽饽”，大家纷纷涌入二级市场抢购，价格就一路上涨。

3） 产品有限，流通规模小

目前为止，REITs 的数量只有11只，规模不过460亿。

由于在发行时，原始权益人、机构投资者为了要绑定投资者利益，份额有锁定期（1-5 年不等），这期间他们是不能卖出的。

所以，实际的A股REITs可交易的流通规模也就150亿左右，还不如一些股票的市值大。

当市场上有过多的资金，追逐稀缺的资产，资产价格自然就容易上涨。

二、第三批REITs详解

在同学们决定要投资A股 REITs 之前，可以登录沪、深交易所网站去查询A股REITs的详细信息。比如，交易的风险、资产情况、企业的财务报表等，都可以在下面的网址中查到。

上交所：http://www.sse.com.cn/reits/home/

深交所：http://REITs.szse.cn/

举例，咱们打开上交所对应的REITs专区，点击【项目动态】就能看到审批情况了；

然后，点击对应的项目名称，就可以进入项目的基本信息页面；

在这个页面，同学们可以看到与项目有关的文件，点击后面的时间就可以打开对应的文件了。

华夏中国交建高速这只REIT，从它的名字中我们就可以知道它的基础资产是高速公路，和之前的华夏越秀高速REIT一样，都是特许经营权类REITs。

这只REITs的主要营业收入包括通行费收入、服务区经营权承包费收入和收费站灯箱广告位租赁收入。

三项营业收入的构成占比情况如下：

我们可以看到，收取车辆通行费是最主要的收入来源，从2018年至2021年9月的经营数据来看，通行费收入占总体营业收入的比例稳定在97%以上。

服务区对外出租获得的租金收入排名第二，营业收入大概只有百万量级，对整体营业收入的影响较小。

而收费站灯箱广告位对外租赁获得的收入非常少，可以忽略不计。此外还有少量的路赔款，也非常少，可以忽略不计。

从目前披露的信息来看，这个项目2022年的预计现金分派率约为4.71%，2023年的预计现金分派率约为4.83%。

了解完了基本信息，我们来看看这只REIT的新动向，3 月 31 日华夏基金发布公告，旗下华夏中国交建 REIT 将于 2022 年 4 月 7 日正式发售，基金份额发售价格为 9.399 元/份，发售总份额为 10 亿份，预计募集总规模为 93.99 亿元(不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息)。

若顺利完成募集，华夏中国交建REIT将成为目前市场上规模最大的公募REITs。

三、投资 REITs 的策略与方法

1、投资策略

第一个策略是打新策略。

认购到 REITs 之后，可以像打新债一样，在上市当天或第一个涨停开板后卖出获利，它赚的是REITs 新上市后的冲高溢价。但是由于配售比例很低，所以对大多数资金量不大的投资者来说，收益也比较有限。

第二个策略是长期持有策略。

如果遇到比较看好的优质 REITs ，可以等后续价格平稳后再入手，然后长期持有。这样既可以以一个较低价格入手优质 REITs ，还能避免上市第一周价格回落带来的损失。

2、认购时间

REITs 的认购和我们平时打新股新债是不一样的，需要我们提前准备好认购资金。

需要先缴款，没中的部分资金会再给我们退回来，只要你认购了 REITs，一定会给你配售，只不过可能僧多粥少，配售比例就会比较低。比如你认购 5 万元，最后可能只分到 1 千元，配售比例为2%。同时，大家一定要注意，在场内认购 REITs，千万不要场外认购。

4 月 7 日-4 月 8 日是投资者场内认购的日期，具体时间为股市开市时间，也就是上午 9：30-11:30，下午 13:00-15:00。准备认购的同学，一定要提前订好闹钟提醒，不要忘记哟！

对于我们公众投资者来说，只能买到认购金额的一定比例，剩余的认购款会在 4 月 13 日退回到我们的证券账户中。

3、操作步骤

下面教大家操作步骤，敲黑板啦！我们以“涨乐财富通”为例。

第一步，现在账户内准备好资金，然后点击交易业务下的场内基金；

第二步，点击认购申购赎回场内基金；

第三步，点击场内认购；

到了第四步需要先解释一下，这里的沪市 REITs 和深市 REITs 有点区别，沪市是按照金额来认购的，而深市是按照份额来认购的，而 4 月 7 号认购的这只 REIT 属于沪市，所以在这个界面，输入基金代码508018以后，金额必须输入 1000 或 1000 的整数倍，比如我们想买 5 万块钱的，就输入 50000，然后点击确认；

第五步，等待一周就会出认购结果，中了多少可以在自己的持仓里看到；

第六步，等待大概一个月，REITs 就上市了。

大家记住，发售时间为 4 月 7 号早上 9 点半开始，根据前两批 REITs 的申购情况来看，都是第一天就已经售罄，第二天就买不到了。

以上就是参考前两次 REITs 的认购流程，具体细节跟实际可能会有出入。

最后，还是想提醒下各位，新的 REITs 项目刚上市往往有较大的价格波动，存在投资风险，大家应保持对市场的敬畏，切忌追涨杀跌。