广西柳州市东城投资开发2022债权转让计划(广西柳州市东城投资开发有限公司)

年末楼市的一波波利好之前小编已经写过很多次了，主要都集中在上游的融资端，目的以稳住房企为主，很多直接与老百姓购房有关的问题目前还没有答案。

在小编看来，2023年柳州楼市至少要解决5个问题才能使楼市真正回暖。

1. 存量贷款利率什么时候下降？

2. 公积金贷款上限什么时候提高？

3. 商转公免自筹业务什么时候重启？

4. 柳州二手房什么时候才能“带押过户”？

5. 楼盘交付问题什么时候才能彻底解决？

降存量贷款利率很难，但也有办法

柳州今年个人住房商业贷款利率已经降至历史最低，年初还是首套房利率还在5.88-6%左右，8月央行5年期以上LPR降至4.3%，随后各商业银行首套房逐步降至4.1%。利率的降低对新买房的人的确是极大利好，柳州住宅成交均价9-11月也实现了三连涨。

9-11月柳州住宅均价实现三连涨

但是利率猛降了近2%让之前高利率买房的市民感到不痛快了，在还用基准利率4.9%的时代，5.88%的利率意味着加点是0.98%，转换为浮动利率后，现在要在4.3%的LPR基础上加0.98%，也就是5.28%，你怎么算都要比新买房的人要多付1.18%的利率。

同样100万商贷、贷款30年，现在4.1%利率的首套房月供是4832元，而5.28%利率月供是5541元，每个月多了整整709元，一年就是8508元。虽然现在8字头的全市均价是比以前上万元时要便宜不少，但同样的商贷差额如此之大还是让人多有抱怨。

正因为如此，每个月20日央行LPR公布时总会有存量利率要下调的传闻，但年底仍未有定论。

坚持存量贷款利率一定会下调的人认为2008年楼市低落的时候，金融部分将当时的贷款基准利率0.85倍调整为了0.7倍，只要还款没有***都可以申请7折利率优惠。

然而现在银行面临的情况早已不同于过去，借贷多的大型房企接二连三地“暴雷”，小微企业利润太薄，还有一系列的政策性工作要做，居民存款越来越多，借贷成本越来越高。在没有央行点头支持下，让下面的商业银行主动降低存量贷款利率断然不可能。

现在要降低存量贷款利率，有三种办法：“普通商转公”、提前还贷、买卖更名。“普通商转公”能直接降到公积金贷款利率3.1%，但是限制比较多，要自筹资金结清商贷、公积金贷款上限只有40万、要轮候等待放款。后两种方法或要准备充足的资金或考验信誉，对大多数人来说，并不是好方法。 （有关三种方法的具体操作可点击）

市面上还有一些方法或是通过第三方金融公司操作，或是通过过户操作，中间涉及过桥费与各种手续费，无论是法律还是经济层面上来说都不划算。小编奉劝大家一定要用合法方式解决。

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公积金贷款上限新政仍在调整

免自筹商转公预计很快会重启

今年10月，柳州就公积金个人住房贷款额度上限、计算方法等调整征求意见，按当时的设想今后柳州的公积金贷款额度最高能调整至70万元（多孩家庭可再加10万元，即80万元），但直到年底这个征求意见稿一直没有确定下来。

10月份的时候小编已经做了比较详细的分析 （还没看过的小伙伴可以点击） ，简单地说就是今后的公积金贷款额度上限将根据公积金管理中心每个月公布的个贷率来决定，当个贷率连续三个月达到相应档次的个贷率区间时，当月公积金额度上限就能调整。具体调节额度如下：

新的公积金贷款额度计算公式为贷款额度=借款申请人住房公积金账户余额 X 缴存余额倍数 X 缴存时间系数 + 配偶住房公积金账户余额 X 缴存余额倍数 X 缴存时间系数

缴存时间系数如下：

该贷款额度的调节方法与计算公式比现行政策更市场化，如果能执行下来会对整个柳州楼市产生比较大的影响。

顺便提一下，柳州11月份的个贷率为91.77%，是从去年开始公布个贷率以来最低的一次，如果新政执行下来，那么柳州公积金贷款上限将可以达到50万元（目前个贷率在90%与95%之间），多孩家庭可再加10万元，即60万元，比现在的40万元多很多。

公积金贷款上限一旦提高，那么商转公业务将会更为实用。在政策面上，柳州其实是有两种商转公业务的，一种上面介绍的需要自行结清商贷的普通商转公；另一种是免自筹商转公，不用自筹资金，不过现在已经暂停。

为什么会暂停呢？

按规柳州在执行公积金贷款轮候制期间，免自筹商转公业务暂停。而轮候制解除的条件是连续三个月个贷率在90%以下，如上文展示柳州的个贷率已经逼近90%大关，照目前的趋势，预计最快到2023年上半年柳州大概率会暂停轮候制、重启免自筹商转公业务。

二手房“带押过户”

远比你想得要复杂

与商转公免自筹业务同样对楼市影响重大的还有二手房“带押过户”政策。

过去二手房交易如果是房屋贷款未还清的，需要“先赎楼再过户”，如果是中介和第三方金融公司来操作就一定会有过桥费、担保费等额外费用。很多人买房的目的就是为了换新环境居住，现行政策大大限制了二手房的交易，进而对改善型新房的销售也产生不利影响。

其实早在 《民法典》中就有明确：抵押期间，抵押人原则上可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。这是“带押过户”的法律基础。

目前全国已有深圳、济南、广州等20多个城市推出了“带押过户”政策。前不久，建行在南宁发放了全区首笔“带押过户二手房贷款”，如果房贷没还完就换房也不需要提前还款。据小编了解，目前全广西只有南宁的建行和工行在试行这一政策，柳州的银行还没有落地的消息。

理论上，对于想把存量贷款降低的购房者，一旦二手房“带押过户”执行下来，你手上的房子就可以当成二手房交易给能满足首套房贷款的亲朋好友，然后再转回来，甭管你原来是5.88%还是6.1%都能转为4.1%。

当然，这样做肯定是有风险的。其他城市早已注意这个问题，比如广州华夏银行要求“带押过户”买卖双方不得为直系亲属。

所以，允许二手房“带押过户”并不是银行多借一笔钱这么简单，上上下下的配套政策也要完善，这也是柳州迟迟没有落地这项这项政策的原因。

交付问题错综复杂

需要有关部门积极介入

今年国家着重强调了“保交楼、保民生”，“金融十六条”“三支箭”等系列政策主要都是要解决房企的融资问题，从目前的成果来看至少不少全国性大房企的总部暂时稳住了。

但是楼盘的交付有时候问题不完全出在上游的资金链上，下游的回款放缓、资金分配、天气、疫情等因素也会直接影响交付。

比如这两天香颂蔚澜半岛、壶东苑等项目都放出延期交付公告，理由基本上是疫情影响，大量设备、材料无法及时进场等。有些项目已经申请到了专项借款，但由总包拨款给分包时总会出岔子，比如融创江南林语复工一段时间后，前几天又传出要停工的消息。

而像恒大这样影响面特别大的房企，能优先交付的工程基本都做了减配，商业类、公寓类的项目至今没有半点动工迹象。

恒大项目至今仍未全部复工

还有很多项目是卡在验收整改上，比如湖光山舍B区、柳州·联盟新城等，有些是地质问题；有些是施工后期发现与最初图纸不一致，要重新申报；或者工期太长，到最后竣工验收时发现以前的标准已不适用。

总之，目前柳州很多延期交付的项目理由是五花八门。有关部门要介入不仅仅要解决它们的资金问题，销售管理、工程管理、设计标准、施工质量等都要严格把控。

前不久，柳州刚出台了新的预售资金监管制度，这是一个好的开端，相信2023年这个老大难问题能逐步化解。

如果你买房担心交付问题，尽可能买现房或央企、国企品牌的准现房吧，能减轻不少烦恼。

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