ZM信托-成都龙泉驿(龙泉驿区信托兑付风险)

　　好多买房的人都喜欢往城西城南跑，毕竟一个是成都商品房开发最早的区域，一个是成都富人最密集的地方，且两个区域不管是从人口密度还是配套布局来说，都是非常成熟的。但这两个片区，尤其是在市区内，已经呈现趋于饱和的状态，新房的供应不足，新鲜土地的供应更是少之又少。好不容易拿块地出来拍卖，结果还因为竞拍价高于限定价而被熔断，例如百寿路地块。当然，昨天人家百寿路地块已经16900元/㎡的地价高调“出嫁”了。

　　而你要晓得的是，城市的发展不会总是朝到一个方向走，成都本来就是个呈环型放射状发展的城市，平衡每一个大方向上的区域发展是非常有必要且符合城市发展路线的。当城西城南已经在正轨上走得四平八稳，其他区域的态势反而成为了大家关注的重点。

　　在这儿我们就不得不提到这么一个概念——价值洼地。

　　何为价值洼地？

　　某释义上是这样解释的：即中间低四周高的自然地形，最直观的解释是，当房地产围合一个湖泊中心发展之时，便形成了自湖心向四周土地递减的级差地租，大致出现近贵远贱的价值洼地。当然在房地产实际开发中，所谓的洼地不一定就是湖心区，也可能是市政中心、城市广场或历史建筑区等对于区域价值有提升作用的区域。

　　不管是在什么样的一个地方，它的出现，会对区域价值起到很大程度上的提升作用。这个区域的土地是一直存在的，而真正让它发挥出“价值洼地”作用的，是进驻于此的开发商们，和他们打造的房企产品。

　　大面片区——爱理不理和高攀不起，只是一眨眼的距离

　　说到龙泉驿区，可能成都人第一个想到的是看桃花，接到才会是它的龙头——汽车产业。

　　在2002年的时候，龙泉驿区还排在四川十强县的第十位，属于邀尾巴的那种，然而2008年—2012年连续5年稳居第二位，2013年实现历史性突破，超越双流县晋升首位，在2014年的时候GDP达到944.6亿元，超过了全省8个市州，相当于眉山市全年经济总量。在2015年的时候成为四川182个区市县中第一个突破1000亿元（不含成都高新区），而2016年，龙泉驿区的GDP产值达到了1039.2亿元，仅次于高新区。

　　列举这么一长串数据，只是想强势证明一波，龙泉驿区这个汽车城，是名副其实的成都市东部副中心，是成都向东发展的主力区域。

　　而大面片区作为龙泉驿区的“价值洼地”，从2012年的新房均价5839元/㎡，到2016年的6081元/㎡，再到今年3月，住宅备案价达到了8358元/㎡。

楼盘名称

产品类型

户型区间

2016年底单价（元/㎡）

2017年3月单价（元/㎡）

世茂城

高层

83—126㎡

3期待售

9000

百悦城

高层

73—95㎡套二

7300

7800

炜岸城

高层+洋房

105、122、156㎡套三—套四

8000

8600

龙湖三千庭

高层+洋房

当前批次已售完

高层7800洋房9700

11000—13000

　　（大面板块部分在售项目情况一览）

　　从表格里面不难发现，大面片区的房价在近段时间有不小的涨幅，且产品类型也不再是以刚需或刚改为主，不少纯改善型住宅也在为该片区添砖加瓦，例如天鹅湖公园畔的卧龙谷壹号。

呈现项目

净用地面积（亩）

容积率

成交楼面价（元/㎡）

竞得者

溢价率

出让时间

海亮彩悦府

63.02

3.00

1774.99

海亮

26.79

2015.3.6

卧龙谷壹号

120.66

2.00

4425.16

百悦

118.52

2015.11.12

龙湖三千庭

142.6

3.00

1749.99

龙湖

2015.12.25

未呈现

119.95

2.00

6562.5

百悦

150

2016.8.19

蓝光公园华府

68.04

3.00

5075

蓝光

191.67

2016.10.9

　　（2015—2016大面片区土地成交情况一览）

　　看吧，从土地成交开始，大面的地价就在呈一个上扬的趋势了，在去年百悦更是刷新了大面片区的土拍成交记录，而蓝光地块191.67%的溢价率，也是近五年来整个板块内最高的。

　　当一个片区的土地成交价直线上涨、新货供应的产品类型越来越“改善”、库存跟不上去化的速度，相信我，这就是一个“价值洼地”。