洛阳高新实业债权资产项目政府债定融(洛阳高新区投资有限公司)

贾小兵商业地产文章系列之一（1）

中国的园区工业地产

所谓工业地产，就是基于工业类形式的土地，包括各类熟地、毛地上的各种建筑物以及建筑附属物开发。在当前产业转型升级的大背景下，未来园区工业地产发展的主要方向是园区工业地产开发日益专业化。从全球视野来看，工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产租金低于写字楼与商业零售。与国际标准比较，国内工业地产的租金低于国际上成熟市场租金。因此，未来国内工业地产的租金拥有很大的上升空间。同城市内，工业地产的价格几乎为住宅类价格的20%，单位面积的投资门槛有明显优势。

在国内，工业类土地必须用于工业相关用途，主要用来建设厂房、仓库、工业企业的研发办公楼宇等。与商业地产不同，工业地产的土地批租年限为50年。工业地产开发企业在获得工业用地以后，要基于企业的需求展开相关工业建筑项目开发，收获相应的效益。

园区工业地产是以产业为依托地产为载体构建的产业价值链一体化平台，园区是专业化产业聚集区，分工明确、协作配套紧密、集群效应明显，尤其是近年来，随着“互联网+”、“大数据”、“人工智能”等概念的提出及具体应用，园区发展逐步实现信息化、科技化、智能化为大势所趋。产业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同园区工业地产需求。

国内东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型园区工业地产需求;另外，自贸区、国家级新区、城镇化等也均为园区工业地产需求的动力。由于住宅地产限购政策的影响，仅2016年一年就有34家企业进入产业地产领域，当社会资本不断涌入房地产寻求避险时，一些房地产开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产这一领域，2018年各类资本进入产业地产趋势明显加快。各类资本企业进入产业地产，将会加据产业地产的竞争。

产业园区普遍缺乏特色，各地园区定位趋同，自身特色不明显，园区品牌影响较弱，随着大城市土地供应越来越严格，土地获取成本越来越高昂，产业地产招商越来越不景气，各方面成本的上升，逼迫产业地产摒弃传统的大规模化布局，开始走向精细化发展之路，降低成本，提高土地利用率，重点发展主导业务，在未来的产业地产发展中，加强园区的产业定位和产品、服务的精细化管理，完善园区配套建设和服务体系，是未来产业园区提高核心竞争力的有效措。

近年来，随着产业地产发展不断变迁，越来越多的新兴市场主体，开始将目光聚焦到产业地产这块硕大“蛋糕”之上。通过对产业地产领域TOP100活跃机构的监测发现，制造业实体企业、互联网科技企业、金融投资机构在产业地产领域的投资主体占比已超过30%，且未来这一比例有望继续提升。

制造业实体企业和金融投资机构的投资主体占比正以14%和11%的比例追赶着房地产开发商。尽管产业地产商和房地产开发商依然占据大头，但差距正在缩小，多元主体竞争格局将成为行业常态。从各线城市成交规划建筑面积结构来看，2019年一线城市占比4%，二线城市占比36%，三四线城市占比60%。

随着中国传统产业改造升级的政策引导，工业地产开发企业应运而生。在当今中国的经济发展过程中，工业地产开发企业发展的历史比较短，目前仍处于非常初级的阶段，企业内部管理面临诸多问题，尤其是企业财务风险管理问题尤为突出。由于不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。

国内的工业地产至今已有近海20年的发展历史，经历了工业园、科技园、商务花园等形式，具体到产业园区的工业地产，是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，整合自然、社会、经济资源的新型产业形式，是工业地产的升级与换代。其目的在于提高企业发展力、提升区域竞争力、提高企业形象。是对土地和房产进行二次甚至三次持续性开发，追求的是资源价值的最大化，从而具有升值潜力和投资价值。

中国作为制造业大国，一直把巩固壮大实体经济根基、打造“制造强国”放到重要的地位。而制造业作为国民经济的重要支柱产业，必须走在转型发展升级前列。而工业厂房作为制造业的重要载体，一方面要响应快速变化的市场需求，另一方面又要满足越来越精细、全面的个性化要求。工业厂房如何把握关键突破点，善用数字化工具，为制造企业提供更专业、高效的产业运营服务，成为下一阶段值得关注的重点。

从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长，我国的工业厂房工程也将高速成长。目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇，国家也出台了相关政策促进产业结构调整和完善，工业厂房迎来全新发展新浪潮。

国内园区工业地产的开发主体

工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等，其土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。在国内，工业房地产的土地批租年限为50年。

工业园区开发模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体。工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。

其主要特性表现为：此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理利润的地产开发模式。

主体企业引导模式，是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上扬，其利润回报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，市场也逐渐将其淘汰。

综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。

园区工业地产运营模式

国际上通行的工业地产经营模式与商业地产类似，主要有只租不售（纯物业模式）、只售不租与租售并举三种。从经营角度看，分散的工业地产大多采用只售不租模式，因为相对于集中的工业地产，分散的工业地产物业管理成本较高，故不宜出租。而且，分散的工业地产大多是“量身打造”，专业性较强，适用范围窄，也不适合出租。相比之下，集中连片的工业地产大多是标准化的通用厂房，即可出租，也可出售。当然，有的地产商为尽快周转资金，也采取了只售不租模式。从行业角度看，大型企业、品牌企业和重工业项目大多购买工业地产，而小微企业、加工业和小型创业者大多租用工业地产。

园区工业地产盈利模式

一般来说，工业地产的盈利模式有以下三种：

一是以土地溢价增值而获取利润为基础的盈利模式。投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中的土地、厂房及仓储等设施转让，通过转让获利。

二是进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品项目给投资开发商，独立或联合进行项目开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目收益。如中国星月集团开发上海松江的“大业领地”，在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。星月集团只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。

三是通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式。工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的工业企业强强联合，按工业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益，其典型的联合方式就是开发商以类似入股的方式与企业实行利润分成，共担风险。

园区工业地产开发影响因素

工业园区的产业选择首先需考虑在园区内形成有效的产业集聚和分工协作体系，重点把握“产业链”这条主脉，坚持发挥大项目的“火车头”作用，用大项目推动大发展和工业产业的优化升级。因此，工业园区应该按照有所为有所不为的原则，从集约化利用园区空间考虑，充分把握全球产业的发展趋势，发展技术和人力资本密集度高、市场前景广阔、规模经济效益突出、可持续发展性强、环境污染少或无污染的产业。

工业地产的租赁期，通常为3年至10年，最长可达25年。然而一般的住宅租赁期普遍为1年，存储类地产的租赁期为1个月。相比而言，工业地产的租期决定了其“相对稳定的租金收入”。工业地产不需要像其他地产类型那样多的保养。工业地产的大多数租赁是“三重净租赁”，也就是说租户除了支付水电费和租金外，还要支付物业税、建筑保险、大部分公共区域和结构维护费用。这意味着，租户要担起“维护”的责任。（尽管“维护责任”属于租户，但由于工业地产的租赁期较长、租户周转率较低，工业地产也不需要频繁的维修和养护）。

工业园区的产业选择应结合当地的工业发展特点和园区内部企业之间的网络联系，确切地说，工业园区是以区域经济和资源特点为基础，以企业自身优势为依托，以对外拓展市场为导向，促进现代产业分工协作的专业化工业区。因此，工业园区进行产业选择时，应考虑到的因素主要有：第一，地区工业经济和资源特点；第二，工业园区工业发展现状；第三，工业园区的区位特点和交通物流因素；第四，邻近工业园区的产业选择。

工业地产模式的特性

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

1.四大特性之一——大投资

工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。

工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。

工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。

2.四大特性之二——快速启动

基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。

3.四大特性之三——提供增值服务

目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。

建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业、跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。

搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。

为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。如何站在投资者的角度，想投资者所想、急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境，是被许多投资者越来越重视的事情。

另外，开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通；设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。

协助园区企业解决融资渠道问题。完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地时所关注的热点。

近年来，跨国公司在我国投资的一个趋势是规模快速增长，且本地化采购率不断提高，因此需要巨额资金支持。因此过去那种以总部单独融资的模式已逐渐不能满足要求。完善的本地融资渠道不仅对资金有限的中小投资者有现实意义，就是对资金实力强大的国际巨头也是一个有效的吸引因素。

4.四大特性之四——追求长期稳定回报

根据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要考虑10年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。

因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。

众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以上，好的项目能达到9%，甚至高达17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12%-16%，回报率较高。

园区工业地产现状

工业地产以原来的土地为起点，不断发展，经历了厂房、产业楼等中间形式并跨步到了多元物业的网状分布，不仅仅注重“寸土寸金”，更倾向于“多元归一”。随着消费的提高，客户更加追崇较为舒适的邻里关系，较为和谐的租户氛围。因此工业地产不断向功能、社区化聚拢发展，给客户满意的生活体验。

工业地产依靠高科技技术，不断创新优化环境，实现健康、生态、人居环境与自然相融合的消费型地产。政府支持、企业策划、开发商开发并后期维持的三位一体模式，让工业地产慢慢变成一个综合体，各司其职，高效运营。工业地产投资规模大、回收周期长、对企业的资金运营要求较高。地产企业发展到一定阶段以后更应该注重资产的运行效率，以金融资本作为驱动力，依靠投融资、物业管理、策划与定位等增值服务让企业走得更远。

工业地产是一场真正的商业战争，需要投资者稳定的专业度和有经验的生意头脑，虽然目前并不是工业地产的黄金期，但却是工业地产布局的关键期，一场好的布局能让企业少走弯路。在前瞻性上，工业地产有以下投资优势，只有把握住了可行性信息，才能对症下药。

政府的限购、限贷等政策对传统的房地产企业也是一个冲击，大多数房地产商纷纷转型，把目光锁定在工业地产。作为房地产行业的新型转变，工业地产是国家重点扶持的高科技实业，目前数量已呈现大幅上涨。年初央行下降金融机构存款准备金率的举动也证实了政府关注工业地产的讯息，大的经济环境利好必然带动地产的发展，工业地产前景光明。

工业地产作为房地产的替代性项目，客观上经营空间更大，而综合先进的技术也赢得了越来越多人的关注，目前国内排名靠前的房地产商有一半以上涉足于工业地产，有些甚至设置了专门的职能研发部门，具有稳定的发展空间，降低了投资风险。

相对于全国的其它地区来说，浙江的民营实体企业的盈利能力一向不错。10年到15年期间的去杠杆，主要原因是债务规模太大，大量资金投入了投机或者资产炒作领域（具体请参考大时代系列一的分析），进而反过来影响了实体企业的资金流和正常经营。而随着去杠杆的过程，债务规模消减，有盈利逻辑的实体企业重新开始开工生产，他们对工业地产有实际使用需求。

因此，通过浙江不良资产“天时”、“地利”对应的“时”、“点”等诸多因素，在布局未来全国的不良资产投资中，特别是工业地产的投资，“点”和“时”两个因素必须重点加以考虑。所谓“点”是指就全国来说，工业用地供需关系不会都像浙江这样紧张，部分地区供应过量导致存量巨大，价格很难有一个较好的上涨预期。这就有一个选择好具体地点的问题，一般来说，在强省会城市周边，道路交通条件和配套良好，规划成片的开发区工业地产相对来说更有潜力（当然，城市中心区内或者“退二进三”预期的工业地产更不用说）。

所谓“时”是指时机，工业地产作为生产要素，与实体经济景气预期的关系明显，人为炒作的投资属性相对较少。而影响实体经济复苏的因素很多，有外部环境（汇率、贸易战），也有内部因素（技术提升、成本变动）。

历年上市工业地产企业披露年报数据表明，近两年其综合毛利率在40%-60%之间，有些甚至可达60%以上。相对于市场上的毛利率，这个数字是占有心理优势的，在嗅觉灵敏的商业时代，这必然是一个新的商机。

国内工业厂房的需求与投资价值

中央对楼市的调控不放松，尤其是对住宅市场的严厉控制不禁让广大住宅开发商感到阵阵寒意，房企们纷纷寻找企业转型升级的突破口，工业地产需求大增，产业园区的筹备和建设更是助推了工业地产的旺盛需求，工业地产逐渐成为投资者们分散风险，提高收益的渠道之一。

在这种背景下产生了很多机遇与挑战，产业的转移和生产必定对工业生产的场所提出了更加严格的要求，欠发达地区要引入被转移出来的产业竞争相当激烈，各个地方的产业园区的建设成为考核的一个重要指标。如何科学有效的建设工业园区是摆在各地招商引资者面前的难题。同时要进行产业升级的发达城市原有的工业园区早已不满足现时代的生产要求，如何进行最优的资源整合与改造也是决定能否成功将高新技术产业引入的一个重要门槛。

在投资回报率方面，工业厂房的租金回报率远远高过住宅和写字楼。据国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率仍在飞速提升，截止2021年，我国的城镇化率达到57％。届时，随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将出现“井喷”，投资回报率将进一步提高。从投资角度来看，工业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。

产业园区与工业密切相关，根据工业地产建筑体规模大小的差异，可分为工业厂房和工业园区，我国的工业园区包括各种类型的开发区，如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区等。我们先来看一组数据，在国内工业地产销售面积方面，销售面积一直保持在上升的趋势，反映出市场需求较高。

而作为产业园区界标准厂房的代表联东集团、中南高科等，在2021年，受经济大环境影响，大多数园区运营商都在收缩战线，减缓外拓的情况下，联东集团和中南高科却一路边战边退，力图转型。但这类近似于房地产/物流地产的高周转商业模式，从拿地到销售讲究的是“快”“准”“狠”，产业客户基本都是这个区域中小型制造业企业，没什么明确产业方向，这些企业也很难形成一定规模的集聚效应。

在对产业园区的工业地产进行估值时，一般用现金流折现模型（DCF模型)来对资产进行估值，在DCF模型中，折现率（一般用预期收益率）越低，资产价值越高；针对预期收益率，我们采用资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model 简称CAPM）：E(ri)=rf+βim(E(rm)-rf)，预期收益率E(ri)与无风险利率rf 成正相关。通胀水平可以从两方面影响工业房地产的价格：一是随着生产要素价格的上升，进而影响资产的重置价格；二是通胀水平的上升，会降低实际收益率水平，进而提升资产价格。

工业地产作为生产要素，与实体经济景气预期的关系明显，人为炒作的投资属性相对较少。而2020年到2022年正处于宏观经济去杠杆周期的后期，市场对实体经济毫无信心，工业地产的价格严重偏离了正常价值，其后两年的价格上升，一定程度上是正常价值回归的需要。但随着产业的不断升级与扩大，传统的厂房模式弊端也开始显现，在快速扩张拿地后，真正的考验才刚刚开始，面对巨大的招商指标压力，政府会对这类产业园区运营商的要求只会更加严苛，如果达不到政府的要求，后面想要拿地，就没有那么容易了，这也是目前联东集团跟中南高科这类厂房业态的运营商们面临的一个严重问题。

园区工业地产投融模式的创新

从投资角度来看，工业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。

在投资回报率方面，工业厂房的租金回报率远远高过住宅和写字楼。据国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率仍在飞速提升，我国的城镇化率已经达到55％，随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将出现“井喷”，投资回报率将进一步提高。

工业地产的租赁期，通常为3年至10年，最长可达25年。然而一般的住宅租赁期普遍为1年，存储类地产的租赁期为1个月。相比而言，工业地产的租期决定了其“相对稳定的租金收入”。

我国工业地产企业应用最为广泛的融资模式为银行贷款。不管是前期开发，还是后续的建设施工销售环节，工业地产行业在每个环节都能看到银行贷款的影子。其次是发行股票、债券等模式，但是后两种融资模式的效果都比较差，而且几乎超过90%的工业地产行业都无法进到资本市场发行股票或债券进行融资。

从目前来看，中国大部分的工业地产企业或多或少都存在着融资的困境，其一就是渠道非常的单一，大多数都需要向银行贷款，同时资本市场的成熟度也不高，使得无法为工业地产企业创造更多的融资方式，另外，虽然有比较广阔的民间借贷市场，但是这种融资模式会大幅度的提升工业地产企业的融资成本，并且具有一定的风险。

工业地产的四种商业模式均有内在的资本运作逻辑、盈利方式以及核心能力要求，对于产业地产商，尤其是新进的产业地产商而言，该四种模式没有优劣之分，只有适合不适合之说，产业地产商还需在行业法律法规的边界内，根据自己的资源、能力状况，选择适合自己的商业模式，以帮助自己在产业地产开发建设领域少走弯路、错路、冤路。

创新投融资方式无非是股权融资与债权融资的各种排列组合、渗透变种、多层嵌套。作为投资方需重点关注增信措施（资金安全）、退出机制（锁定盈利）以期实现资产保值增值；作为融资方需重点关注交易架构安全性、交易条件公平性。由此可见，如何拓宽中国工业地产企业的融资渠道，降低融资成本已经成为当前亟待解决的问题。

1、)REITs融资模式

房地产信托投资基金，即REITs融资模式，这种融资模式最早出现在美国，随后逐渐在欧洲国家开始被使用，是一种房地产融资和证券化的手段。REITs融资模式作为比较新兴的融资模式，具有以下几种特征：一是与其他资产具有比较低的关联性；二是在市场中价格具有比较低的波动性；三是投资风险有限；四是具有较高的当前收益。在应用的实践过程中，房地产信托投资基金一般会分成两种操作模式，即契约型和公司型。

2、供应链融资模式

一般情况下，在工业地产开发的过程中需要涉及到许多的行业和企业，不是哪一个企业能够独立完成的，随着经济全球化的不断加深，现代社会的分工也越来越密集和细致，这就意味着工业地产项目在开发的过程中会有很多的企业和人都被融入到此过程中来，例如原材料的供应、项目的施工建设和地产项目的营销等等。对工业地产项目所涉及的内容进行详细分析，发现可以将企业划分为以下四种，即供应商、制造商、分销商和零售商，正是由于这些企业形成了一个完成的网络结构，这也就是当前所说的供应链及其管理。因此，这种供应链融资模式已经成为当前工业地产企业中比较常见的一种融资模式。

3、项目融资模式

在20世纪初的美国，项目融资模式首次被提出，在早期阶段，这种融资方式主要被应用在石油等比较大型的矿产资源开发过程中，这主要是由于这些项目在进行的过程中通常会使用到大量的资金，而在项目开发过程中，随着产品的逐渐增多，企业如何有效盘活这些产品就成为了相关人员急需要解决的问题。所谓的项目融资模式就是以一个特定的经济体所安排的融资，而贷款人在开始考虑贷款时，需要满足这一经济体的现金流和收益作为还贷的资金来源，并且需要具有一定的安全保障。

在全部融资渠道中，银行贷款也就是国内贷款跟个人按揭贷款之和大约占项目代为资金的三分之一。很少一部分工业地产企业能够在资本市场中获取优质的资源，以及少数工业地产企业能够在集团公司的融资平台得到债券资金，其余绝大多数工业地产企业只能依靠银行贷款的渠道进行融资。

跟银行贷款相比，企业债券在期限资金管理方面优势众多，但是获得融资的流程却更加复杂尤其是被《企业债券发行管理条例》、《证券法》、《公司法》等法律法规所制约。同时债券到期对于现金流也有一定要求，中小型工业地产企业根本无法利用该渠道进行融资。不仅如此，我国当前发行的债券主要是房地产项目债券。并未发行土地开发债券、房地产投资债券。

可见，项目融资模式已经在中国工业地产项目中有了一定规模的应用，同时还可以进一步对此种模式进行完善，从而让其能够更加适应当前中国的发展形势。从这一模式的内在特点来看，本身具有的有限追索性是能够高度契合工业地产企业的，能够有效解决企业的资金匮乏问题，并且也还可以在最程度上提高投资者的收益，从而达到共赢的目标。

工业载体新模式与国内工业地产前景

工业地产作为推进我国改革开放和经济发展的重要载体，一直被视为经济建设的主战场。工业地产是指一个国家或一个区域的政府，根据经济发展阶段和自身经济发展要求，通过行政的、市场的多种手段，集聚各种生产要素，并在一定的空间范围内进行科学整合，使之成为功能布局优化、结构层次合理、产业特色鲜明的工业企业聚集发展区或者称产业群集。

国际上通行的工业地产经营模式与商业地产类似，主要有只租不售（纯物业模式）、只售不租与租售并举三种。从经营角度看，分散的工业地产大多采用只售不租模式，因为相对于集中的工业地产，分散的工业地产物业管理成本较高，故不宜出租。而且，分散的工业地产大多是“量身打造”，专业性较强，适用范围窄，也不适合出租。相比之下，集中连片的工业地产大多是标准化的通用厂房，即可出租，也可出售。当然，有的地产商为尽快周转资金，也采取了只售不租模式。从行业角度看，大型企业、品牌企业和重工业项目大多购买工业地产，而小微企业、加工业和小型创业者大多租用工业地产。

工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地，有其独有的商业模式，具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”等四大特性。工业地产作为城市众多产业的空间物质载体，自我国改革开放以来，它的发展经历了数量上的快速增长至膨胀和质量上的起步到整合升级等不同发展阶段。近年来，全国各地根据自身特点和条件，积极创办各类园区，目前已有478个国家级的经开区、出口加工区、保税区等，有省级各类开发区1170个，全国各类工业地产约22000多个。

在发展初期，工业地产行业整体供不应求，只要提供有吸引力税收政策就能保证招商，同质化影响不大；但是，在供给过剩的背景下，同质化问题导致公司以压低租金和售价的方式吸引招商，不利于提高工业地产整体收益。

工业地产不需要像其他地产类型那样多的保养。工业地产的大多数租赁是“三重净租赁”，也就是说租户除了支付水电费和租金外，还要支付物业税、建筑保险、大部分公共区域和结构维护费用。这意味着，租户要担起“维护”的责任。（尽管“维护责任”属于租户，但由于工业地产的租赁期较长、租户周转率较低，工业地产也不需要频繁的维修和养护）。

从工业地产持有者及投资者的角度来看，工业地产出租成本相对较低，带来的投资回报相对提高。工业地产虽从外观上看起来“不亲近生活”，但实则是经济活动开展的“主力军”，着实是一块不容忽视的资产。虽然工业地产的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。在借鉴了国际经验以后，目前国内工业地产产品模式的发展方向在逐渐向专业型低密度景观园区发展，工业地产的规划更为科学，园林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区的功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。

受新冠病毒蔓延的影响，国际国内经济明显承压。一方面，外部市场需求整体低迷。另一方面，受新冠肺炎疫情影响，我国企业生产经营活动总体放缓，消费需求疲软，制造业、基础设施等领域投资受到抑制，出口冲击明显，各主要经济指标大幅下降，经济短期下行态势明显。在国内外宏观经济形势影响下，全国总体地价水平平稳运行，各用途地价增速持续放缓，商服、工业地价出现近十年来的首次环比下降。

从全球视野来看，工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产租金低于写字楼与商业零售。与国际标准比较，国内工业地产的租金低于国际上成熟市场租金。因此，未来国内工业地产的租金拥有很大的上升空间。同城市内，工业地产的价格几乎为住宅类价格的20%，单位面积的投资门槛有明显优势。

除了像联东集团和中南高科这种以低成本、高周转、快速去化实现资金回笼，再滚动进入新一轮开发的传统厂房开发模式下。在如今工业用地指标紧张，成本高，企业原有工业用地利用率低、产业类型升级转变（由传统的重工业生产转为设备较轻，生产过程噪音与污染较小的高端制造，如生物医药、智能制造、工业互联网等）的现实条件下，很难进一步满足更多制造业企业需求。

作为园区开发运营标杆的苏州工业园区，在产业转型升级和城市更新发展中，也遇到了产业用地短缺和老工业用地的更新改造问题，为此2019年苏州工业园区政府开展《苏州工业园区城市更新及政策研究》工作，针对苏州工业园区在存量发展阶段的城市更新，从顶层设计、体系构建、实操解析和政策建议等方面进行了详尽的研究阐述，并通过对深圳、东莞等城市的产业用地城市更新政策和实操案例的分析，详细研究了“工业上楼”等产业用地更新改造的新趋势，在苏州工业园城市更新政策制定建议中也提出了增加工业厂房层数、提高产业用地容积率等建议。

近年“工业上楼”成为一个热门词汇，各大城市开始积极探索工业载体新模式。到底什么是“工业上楼”呢？“工业上楼也被人称为”摩天工厂“”垂直工厂““空中厂房”等，其实就是高层工业楼宇，通常指高度超过24米、或层数达到6层及以上的高层厂房。这样的高层厂房在建筑设计上会在楼层荷载设计要求上有所提高，满足企业的生产需求，每层还要设计相应的卸货平台和吊装平台，满足人货分离的办公生产需求。极大地提高工业空间利用效率，但同时也受限于高层楼宇的承重等，工业上楼企业一般为生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小的高端制造业，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。

随着东莞从“制造”向“智造”升级迈进，信鸿产业作为一家产业转型涉足产业地产的公司，基于多年实业经验，于2016年着手打造采用“工业上楼”首个产业园项目——松湖智谷。围绕智能装备制造、高端电子信息、新材料、大数据等园区主导产业的空间需求，园区在产业载体的规划建设中推出了以智能制造产业用房为主导的“工业上楼”产业空间发展模式。并随着产业的不断升级，园区建设在高标准要求下要不断迭代，目前，信鸿产业的项目用地容积率最高可做到5.0，相比传统的厂房，使土地的亩均单产平均提升3倍以上。

住宅地产、商业地产和工业地产就好比是黄金、白银、铜铁之类，资产价值是不同的，但是都应当有与其价值相对应的合理价格的。不能因为黄金珍贵，为人所喜，而价格远远高过价值仍然盲目投资，也不能因为铜铁平凡易得，当价格远远低于其合理价值时，仍然不闻不问。相对于一二线城市住宅这类涨幅已超过通胀涨幅的高估资产来说，合理关注去杠杆周期内被低估的工业地产，特别是价值尚未回归的内陆省份核心城市周边的工业地产，不失为是一个明智的选择。

从园区开发运营而言，园区的金融属性是未来运营的主体业务，而就底层资产而言，由于银行等金融机构的授信特点，决定了底层的抵押资产主要是不动产。而不动产中，工业地产是主力，无论是资产体量还是价格弹性，工业地产都是不良资产投资的核心，这将是未来园区开发运营和资本市场对接的主要载体。

站在工业地产持有者及投资者的角度来看，工业地产出租成本相对较低，带来的投资回报相对提高。工业地产虽从外观上看起来“不亲近生活”，但实则是经济活动开展的“主力军”，着实是一块不容忽视的资产。