成都简阳发展（控股）2023年债权资产02计划(简阳发展机遇)
一、成都市土地市场
1、土地供应计划
根据成都市规划和自然资源局公布的《成都市各区2023年度国有建设用地用地供应计划》，2023年度成都市各区国有建设用地供应计划总量控制在5.48万亩以内。其中，商品住宅用地供应计划8,505亩，同比去年减少了1,995亩，下降约19%，是成都近年来商品住宅用地供应计划首次出现缩减。
备注：此处成都市各区范围为(四川天府新区成都直管区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区），原始数据单位为公顷，此处进行了单位换算。
2、土地成交情况
⑴土地总成交情况
2023年上半年成都市各用途土地成交量为1.30万亩。其中，住宅土地成交量达1,721.99亩，成交楼面均价为11,911元/平方米；综合用地（含住宅）成交量为710.85亩，成交楼面均价为12,290元/平方米。
数据来源：中指数据
⑵中心城区涉住宅用地土拍情况
2023年上半年中心城区共推出54宗涉住宅用地，其中成交42宗，未成交11宗，1宗流拍。龙泉驿区上半年推出土地宗数最多，成交宗数排名并列第二。
备注：本节数据来自中指数据，包含的范围为：五城区及高新区、天府新区成都直管区、双流区、龙泉驿区、温江区、郫都区、新都区、新津区、青白江区。
土地成交区域主要集中成都南边，天府新区、高新区及双流区，土地成交面积占上半年成交量的45%。从各区成交价格情况来看，青羊区涉住宅用地成交楼面均价最高，达到18,900元/㎡；中心城区中，成交楼面均价超17,000元/㎡的区域有青羊区、锦江区和高新区。
从拿地企业来看，成都轨道交通集团有限公司以46.02亿元的成交价位居上半年中心城区涉住宅用地土拍榜首，该宗地位于高新区，建设用地面积为329.96亩，成交楼面均价为10,340元/㎡。拿地企业成交价排名前十情况详见下表：
⑶商办用地成交情况
2023年上半年共推出42宗商办用地，其中28宗成交，7宗未成交，6宗流拍，1宗取消交易。从各区来看，土地成交区域主要集中在中心城区以外区域；大邑县上半年共推出7宗商办用地，其中5宗流拍，1宗取消交易，仅成交1宗。
从各区来看，2023年上半年成都市商办用地成交量为1,497.56亩。东部新区成交量最高，达412.59亩，成交楼面地价为1,080元/平方米；武侯区成交楼面地价最高，达7,686元/㎡。
3、存量住宅用地情况
⑴成都市存量住宅总体情况
根据成都市规划和自然资源局2023年7月10日公布的《成都市存量住宅用地信息》，成都市现有存量住宅用地4.13万亩。具体信息如下表：
⑵成都市各区存量住宅用地情况
从土地建设状态来看，天府新区存量住宅用地面积最多，为6,102亩，其中未动工的存量住宅用地面积为1,712亩，已动工未竣工的存量住宅用地面积为4,390亩；武侯区的存量住宅用地最少，仅1,325亩。
4、小结
面对房地产行业的新形势，政府、企业都做出了新的应对方式。从供应计划来看，商品住宅用地供应计划同比下降约19%，是成都近年来商品住宅用地供应计划首次出现缩减。从成交情况来看，2023年上半年土拍热度稍减，中心城区成交42宗涉住宅用地，未成交11宗，1宗流拍，成交区域主要集中于成都南部区域；商办用地共成交28宗，主要集中在中心城区以外区域，其中大邑县商办土拍遇冷，共推出7宗商办用地，仅成交1宗。从存量来看，2023年上半年存量住宅用地与去年同期相比略有增长。
二、商品住宅房地产市场分析
1、商品住宅供求量价分析
2021年至今，成交面积大于当期新增供应面积；成交均价稳定上涨。2023年上半年成都市商品住宅新增供应面积962万平方米，成交面积1,077万平方米，成交均价18,809元/平方米，与2022年成交均价相比，上涨9%。
备注：本节供求量价数据来自中指数据，包含的范围为：大成都范围，商品住宅包含：普通住宅、别墅、花园洋房。
2023年3月的新增供应量是近一年中最高峰值，供应324.38万平方米；2023年5月，量价齐高，成交216.06万平方米，成交均价19,754元/平方米。2023年上半年，成都市商品住宅市场较好，成交量大于新增供应量，成交均价有所上涨。
2、中心城区商品住宅供求量价分析
2023年上半年，成都市中心城区商品住宅新增供应面积约837万平方米，成交面积903万平方米，成交量超供应量66万平方米；成交均价20,797元/平方米。2019年至今，成交均价稳定上涨。
备注：本节供求量价数据来自中指数据，包含的范围为：五城区及高新区、天府新区成都直管区、双流区、龙泉驿区、温江区、郫都区、新都区、新津区、青白江区；商品住宅包含：普通住宅、别墅、花园洋房。
2023年3月供应了276.48万平方米，是近一年中供应量最高月份；近一年成交量最高峰在2023年4月，成交184.01万平方米。2023年上半年，成交均价整体呈上涨状态，第二季度成交均价稳定在2万元/平方米以上。
3、“5+2”区域商品住宅供需量价存情况分析
2023年上半年，成都市“5+2”区域商品住宅共成交521万㎡，新增供应476万㎡。从成交均价来看，锦江区以29,999元/㎡位居第一；金牛区以21,162元/㎡排在末位。天府新区市场最为活跃，供应量和成交量位居第一。
备注：本节供求量价数据来自中指数据，包含的范围为：青羊区、锦江区、武侯区、成华区、金牛区、高新区、天府新区成都直管区；商品住宅包含：普通住宅、别墅、花园洋房。
截止到2023年6月，成都市“5+2”区域商品住宅存量共有475万㎡，其中天府新区的存量最高，236万㎡，占比近50%；武侯区的存量最少，只有61万㎡。金牛区的去化周期最长， 14个月；成华区存量相对较多的同时，也是“5”城区中去化能力较强的区域，仅需8个月。
4、商品住宅产品各面积段成交量情况分析
近五年，在成都市商品住宅产品中，改善型需求逐渐占主导；2020年-2022年，100平方米以内的刚需住宅产品的需求相对稳定，均占当年总成交量的13%左右，但在2023年上半年，100平方米以内的刚需住宅成交量有所下降，占比减少至10%；由于多孩政策的放开，100-140平方米的刚改和140-180平方米的二改依旧占主流；180平方米以上的住宅需求量也在逐渐增加。2023年上半年，100-140平方米的产品成交量最多。
备注：本小节供求量价数据来自中指数据，包含的范围为：大成都，商品住宅包含：普通住宅、别墅、花园洋房。
2023年上半年，成都市“5+2”区域（含金牛区、武侯区、青羊区、锦江区、成华区、高新区、天府新区成都直管区）商品住宅各面积段成交量价详见下表：
备注：数据来自中指数据
5、成都市二手住宅市场情况
受到贷款利率下降、购房政策放松、落户政策调整等因素的影响，2023年上半年成都二手商品住宅成交量明显增加，共成交991.98万㎡。2023年上半年，二手商品住宅成交均价波动较大，在1.6-1.72万元/㎡之间。
备注：此处二手商品住宅成交数据来自中指数据，中指暂未公布2022年7月二手商品住宅成交情况，范围：大成都。
2023年上半年，成都“5+2”区域二手商品住宅共成交559.49万㎡。天府新区有较好的城市规划、产业规划等，这些原因促使天府新区二手商品住宅市场最为活跃，成交均价最高的同时，成交量依旧排名第一。其次是高新区，高新区共成交96万㎡，高新区二手商品住宅成交均价比新房低1万元/㎡左右。
备注：此处二手商品住宅成交数据来自中指数据，“5+2”城区：金牛区、成华区、锦江区、青羊区、武侯区、高新区、天府新区成都直管区。
6、小结
今年上半年，从大成都范围来看，商品住宅新增供应面积962万㎡，成交面积1,077万㎡，需求大于供给；成交均价18,809元/平方米，与2022年成交均价相比，上涨9%；从中心城区来看，2019年至今，商品住宅成交均价稳定上涨，今年上半年成交均价20,797元/平方米，成交量超供应量66万㎡；从“5+2”区域来看，商品住宅共成交521万㎡，新增供应476万㎡。
近五年，在成都市商品住宅产品中，改善型商品住宅需求逐渐占据主导。今年上半年，100-140平方米的产品成交量最多，共成交554.75万㎡。
由于金融政策、限购政策的调整，与去年相比，今年上半年成都二手房住宅市场较为活跃，共成交991.98万㎡，成交均价维持在1.6-1.72万元/㎡之间。从区域上来看，由于天府新区有较好的城市规划、产业规划等，促使天府新区二手房住宅市场最为活跃，成交量、价均排名第一。
(国策成都分公司 徐孟秋、周中楠)
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