山东枣庄城市综合开发2023年债权资产(枣庄城市发展集团)

余老师

作者

11月3日消息，近日，阿里资产拍卖网挂牌深圳市龙岗区大鹏新区大鹏街道佳兆业金沙湾大酒店01不动产。该资产将于12月6日10时开拍。起拍价约16.71亿元，评估价约23.87亿元，加价幅度800万元，已吸引1066次围观，目前无人报名出价。

山东枣庄城市综合开发2023年债权资产

此次拍卖的佳兆业金沙湾大酒店01不动产，是一家位于深圳大鹏半岛的海景酒店房产，即中信金沙湾国际度假区里的一家酒店，酒店房产建筑面积达41081.97平方米。目前酒店处于正常经营状态。

图源：网络

此次拍卖的酒店房产为深圳市金沙湾大酒店有限公司所有，该公司则是佳兆业集团的一家全资子公司。此次酒店被拍卖，涉佳兆业集团（深圳）有限公司、深圳市金沙湾大酒店有限公司与西藏信托有限公司存在借款合同纠纷，被西藏信托有限公司申请执行拍卖房产。

佳兆业百亿美元债重组仍未“通关”

在官宣境外债***近两年后，近日，佳兆业（1638.HK）的境外债务重组方案终

于浮出水面，但至今仍未达成最终协议。

目前，佳兆业存续的优先票据及其他境外债合计约123亿美元。企业预警通数据显示，佳兆业目前有20只美元债存续，全部处于***状态。

来源：企业预警通

据债市观察查阅发行，佳兆业美元债现有债权人成立的债权人小组持有或控制超过35%的存续债务本金，粗算约43.05亿美元债权。

佳兆业在重组方案中提出了三项重组条款，包括股权换债权（将现有债务转换为佳兆业股份）、旧债换新债、出售资产（包括旧改项目），但与其谈判的债权人小组并不同意其中部分条款。

在出险房企中，佳兆业是2023年首家复牌的公司，但缓解债务风险的过程仍很漫长。

佳兆业境外债务重组方案的困境

境外债务重组的关键在于房企能否提出诚意十足的解决方案，以满足债权人的最低预期。

来源：企业公告

据悉，截至2022年底，佳兆业背负的境外有息负债约123亿美元，其中包括优先票据未偿还本金约115亿美元，永续资本证券未偿还本金约2亿美元，以及其他有担保及无担保债务约6.5亿美元。

除了境外债，佳兆业还有境内有息负债506亿元，其中363亿元为项目层面负债。另有就合营企业及联营企业的负债提供财务担保约238亿元，对附属公司、合营企业及联营公司境内负债提供财务担保约为210亿元。

横向对比，融创重组的境外债规模为102.4亿美元，于9月18日该公司宣布以债权人通过率99.75%以及债务总额通过率98.3%达成了重组计划。而销售体量相对更小的佳兆业，境外债还多了近21亿美元。

一位持有部分融创美元债的债权人对观点新媒体透露，他们认为融创实控人孙宏斌没有从上市公司腾挪资产的情况，反而提供了4.5亿美元无息借款；同时融创保留了经营管理团队，海外债占比也不算多等等，这些都是债权人同意重组的一些原因。

这说明不同房企因公司基本面、资产状况、资本结构等方面的差异，推进债务重组的进度也会有所区别。比如华利安同样介入的花样年42亿美元境外债重组，于1月首次公布方案，5月获得76.44%同意率，但此后也鲜有披露进展。

而截至2023年6月30日的财报数据显示，佳兆业集团的总负债高达2325亿元，总资产为2562亿元，资产负债率达到91%。公司只有不到10%的资产是属于股东的，全部都归债权人所有。同时，佳兆业的流动性也非常紧张，只有45.12亿元的资金可使用，还要扣除31.15亿元的受限制现金，这使得佳兆业面临着无法还美元债的困境。

虽然佳兆业于最新公告中也做了一系列现金流预计，但所需10年时间过长，中间也存在不确定性。

需要指出的是，佳兆业在债务***之初曾拟定一份深圳项目的出售清单，但此后核心项目包括大鹏金沙湾国际乐园、南山东角头、福田红树湾、福田金融科技中心均被主要境内债权人中信接管。

一些广深在售及大型旧改被中化、招商蛇口、安居建业等接手，其他地方也有不少项目被境内债权人申请资产保全，佳兆业资产实际上比较受限。

这也会导致佳兆业境外重组框架里的增信措施存在一定挑战，它需要将一些高质量资产处置后的现金流用作增信，给债权人额外的还款来源，才能提高整体重组方案通过的机会。

资金缺口最高达300亿

值得注意得是，佳兆业集团基于市场理想状态对2023～2033年期间的现金流做了一个预计：

1、现有土储项目、以及未转化为土储的旧改项目，开发出售后预计产生权益现金流累计约750~900亿元。这其中包括佳兆业集团及其合营企业和联营公司所开发的开发项目及旧改项目，并扣除了项目所需的土地支出、建设支出、必要的行销和运营支出、融资支出以及税金等。

2、出售自持项目以及投资的项目，扣除债务本金和利息后，预计产生现金流约60~70亿元。

3、物业、酒店以及其他业务部门收入，预计产生现金流10~20亿元

但所有上述现金流的预测，都是基于多项理想状况，比如未来十年内的楼市持续复苏、佳兆业所有可出售资产都能顺利变现、不考虑佳兆业未来投资新项目等等，但在长达十年的时间内，这些情况并非佳兆业可以决定，随时可能出现变化。

此外，佳兆业集团称，在偿还境内债务的本金、利息、其他财务担保后，扣税前可用于境外债的现金预计约为600～750亿元。而按照当前的汇率，佳兆业集团上述披露的123亿美元境外债约等于人民币899.4亿元。

也就是说，未来十年，理想状态下，佳兆业集团可用于偿还境外债务的现金流小于债务金额本身，大约有144～299亿元的缺口。

那么，偿债的资金缺口如何解决？当前，已经有不少房企提出了境外债务重组方案，面对偿债资金缺口，削债成为房企采取的主要方式，上个月境外债务重组成功的融创最终削债金额就超45亿美元，接近境外债务总额的一半。削债意味着投资人的退让，而这或许也是佳兆业债务重组推进之难的重要原因。

在境外债务重组方案初步拟定之时，佳兆业在境外也面临投资人的清盘呈请，从中可以窥见佳兆业集团与投资人的交锋。

来源：佳兆业官网

10月16日，佳兆业集团发布公告称，清盘呈请及撤销申请的聆讯已延后至2024年2月6日，至此，佳兆业集团的清盘呈请的聆讯时间已经三次次延期。

佳兆业集团最早被呈请清盘是在今年7月，根据彼时的公告，布洛德峰投资顾问有限公司向香港高等法院提出清盘呈请，主要原因是佳兆业集团全资附属公司未偿还发行的债券，涉及本金1.7亿元。若最终被清盘，自清盘呈请提出之日起佳兆业集团的任何财产处置、股份转让、股东变更将无效。

对于上述清盘呈请，佳兆业集团表示极力反对，“呈请的提出不代表呈请人能成功对公司进行清盘。呈请并不代表其他持有债券份额者的利益，并且可能损害本公司的价值，本公司将寻求法律措施以坚决反对呈请，并采取一切必要行动保障本公司的合法权利。”

对于房地产企业在境外接到清盘呈请，IPG中国首席经济学家柏文喜此前对第一财经表示，由于内房股基本上都以小红筹的方式在港上市，美元债的发债主体都位于境外，按照发债协议，境外债务***的企业往往已触发了被清盘的条件，不过由于这些企业的有效资产和业务都集中于国内，境外的清盘裁决未必能够得到境内法院的支持，因此债务人申请清盘一般只是为了给***企业施压，以促使其做出对自身有利的妥协。

而实际上，2022年至今，花样年、中国恒大、新力控股、大发地产、祥生控股、融创中国等房企的境外主体均收到了投资人的清盘呈请，至今鲜有企业真正被清盘。

根据业绩公告，佳兆业集团已经连续两年亏损，2021年、2022年分别亏损127亿元、130亿元。今年上半年，佳兆业集团持续亏损，经营收入136亿元，亏损金额约70亿元。

来源：观点网、第一财经、债市观察等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所谢炎燊、陈慧霞

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