延安城市建投2023年债权资产转让政府城投债定融(延安城投基础设施建设有限公司)

余老师

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本期关注：

延安城市建投2023年债权资产转让政府城投债定融

多省市出台代建管理办法，利好政府代建

福建省为提升市场上优质企业参与代建的积极性，进一步推行代建制：总投资3000万元以上的省级政府投资项目原则上实行代建；代建费100万元以上的采用公开招标或邀请招标方式。北京、浙江、江苏、广东、山东、陕西、甘肃等省份均有类似制度，规定在一定投资金额以上的政府项目，均须采用招标等方式选择专业化的项目管理单位负责项目实施管理，以更好规范政府投资管理、提高投资效益。

战略合作、共同扩张成为代建企业扩张新选择

随着行业发展，战略合作已经成为越来越多代建企业的新选择。9月初，蓝城乐居与重庆华宇集团也举行了战略合作签约仪式，共同扩展代建业务；9月21日，旭辉建管官微发布，旭辉建管与北京住总集团展签订了战略合作协议；9月24日，在中国房地产业协会主办，中原建业承办的“聚首中原共建未来”中国房地产业协会代建分会工作会议上，中原建业推出全新升级的代建体系——中原建业代建C平台，创新合作模式。

独立运营，代建企业加速推动业务发展

成立专门的平台公司，打造专门的代建品牌，可以说是代建业务进一步扩张和加速发展的标志。据不完全统计，截止9月，已经有23家企业成立了代建官微。

项目纾困持续推进，广州首例破产预重整项目交付

7月28日上午，广州晓风云著·安置房移交仪式举行，307套安置房正式移交给政府。该项目是2020年5月广州市中级人民法院发布《关于破产重整案例审理指引》后广州市首例预重整成功案例。

重点区域2023年累计代建项目数已超2021年、2022年全年水平

根据监测，截止23年三季度末累计代建项目达285个，而2021年和2022年分别为140个和238个，已经超过这两年的全年水平。主要集中在长三角，其次是珠三角，长三角代建项目数占比55.4%；珠三角占比18.9%，合计超过7成。

行业政策

多省市出台代建管理办法城中村改造带来新机遇

1、福建省、厦门市、沧州市陆续出台代建制实施办法

2023年2月，福建省人民政府出台了《福建省省级政府投资项目代建制管理办法（试行）》，内容明确包括教育、科技、文化、卫生、体育、民政及社会福利、保障性住房等社会事业项目，法院、检察院、公安、监狱、戒毒所等政法设施项目，机关和事业单位的办公、业务、技术用房及其配套设施用房项目和其他省政府投资省属非经营性项目，总投资3000万元以上，原则上推行代建制。

7月，厦门市对照福建省规定，对该市原有代建制管理办法进行提升和完善，制定《厦门市政府投资项目代建制管理办法》，将适用范围扩展至全市的政府投资项目，市、区项目实施一体化、标准化代建管理，并在部门职责分工中相应增加了区政府负责辖区内代建管理工作的职责。

9月沧州市也出台了《沧州市政府投资项目代建制实施办法》，据不完全统计，北京、浙江、江苏、广东、山东、陕西、甘肃等省份均有类似制度，规定在一定投资金额以上的政府项目，均须采用招标等方式选择专业化的项目管理单位负责项目实施管理，以更好规范政府投资管理、提高投资效益。随着代建制度的不断推广，未来可能还会有更多的省市出台相应的实施办法。

2、城中村改造热潮来袭，为代建带来新机遇（略）

土地成交

城投持续托底土地市场催生商业代建需求

城投频频“托底”招拍挂市场，衍生出新的商业代建需求。城投平台作为拿地主力之一，2021年以来拿地数量占比稳居高位，2022年一季度达到最高峰90%。2022年末财政部明确规定“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口”，一定程度约束了城投拿地行为，今年拿地力度整体有所放缓，一、二季度分别占比35%、25%，三季度回升达到了51%。

但城投对房地产项目的操盘开发优势相对不足，部分城投不具备项目建设管理及销售等方面的经验，只“托底”拿地但不开发。2021、2022年拿地项目的开工率则分别仅有38%和8%，远低于整体水平，从而也为市场带来代建需求。同时近年来，地方财政持续承压，城投企业财务状况呈现逐渐恶化的态势，据CRIC对339家涉房城投企业统计，城投债总计超过3万亿元，加权平均净负债率自2019年起持续攀升，2022年已经达到了89.83%，现金短债比也持续降低，从0.96降至0.58，偿债明显资金不足，部分城投票据逾期、非标***、债券***等负面事件频发，进一步拉低城投拿地开工率，这也使得城投平台更急迫要借助代建盘活项目、回转资金，脱离困境。

表：2023年典型城市集中供地涉宅城投托底土地成交明细（略）

企业洞察

独立运营、战略合作成为代建企业扩张新选择

1、TOP30企业上半年新增签约面积超7000万平方米

2023年8月24日，克而瑞发布《2023上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30》。据统计，上半年TOP30代建企业新增签约面积7469万平方米，其中新增签约面积超500万平米的企业共4家，新增签约面积合计达3758万平米，占TOP30企业新增签约面积的50.3%；其中绿城管理新增建面达1727万平方米，同比增长约30.6%。

截止2023年6月30日，TOP30企业代建总合约建筑面积已超6亿平方米。其中超过5000万平方米的有4家，合计面积达3.2亿平方米，占TOP30企业总规模的53.5%，行业集中度较高。目前代建赛道已经形成，相信随着越来越多的企业加入，未来的竞争格局或将愈发激烈。

2、战略合作、共同扩张成为代建企业的新选择

2023年以来旭辉持续拓展代建项目，同时加强企业之间的战略合作。9月21日，旭辉建管官微发布，旭辉建管与北京住总集团展签订了战略合作协议，未来将充分发挥其在供应链、运营管理体系、产品力等方面的优势，与北京住总集团实现优势互补，共同推进更多优质项目的落地兑现。截止9月，累计签约项目超80个，累计在管面积超1400万方。

随着行业发展，战略合作已经成为越来越多代建企业的新选择。9月初，蓝城乐居与重庆华宇集团也举行了战略合作签约仪式，共同扩展代建业务。双方将充分发挥品牌资源和领域优势，在全国范围内进行安置房、公租房、人才公寓等保障住宅物业，商品居住物业、写字楼、总部大楼、产业园等商用物业，以及公用物业，运动赛事物业，乡村振兴等领域进行合作；在商业综合体、写字楼、星级酒店及社区商业等领域携手寻求产商运营合作。

9月24日，在中国房地产业协会主办，中原建业承办的“聚首中原共建未来”中国房地产业协会代建分会工作会议上，中原建业执行总裁王军推出中原建业全新升级的代建体系——中原建业代建C平台。据了解，该平台联合信托资金、AMC机构、代销机构、行业智库、建筑总包单位等资源，链接并打造制度合伙平台、金融链接平台、数字化管理增效平台、供应链赋能平台、智库分享平台，在片区开发、资本代建、政府代建、纾困项目盘活等方面创新合作模式，形成平台合作优势。据称，依托制度合伙平台，2023年上半年中原建业整体新签约面积增长3.7倍，达到524万平方米。

3、23家企业成立建管平台，加速拓展代建业务（略）

4、上坤正式入局代建新赛道，成立“上坤共建”（略）

重点项目

纾困持续推进，广州首例破产预重整项目交付

1、广州首例破产预重整项目移交307套安置房

7月28日上午，广州晓风云著·安置房移交仪式举行，307套安置房正式移交给政府。根据法院公开披露的资料显示，广州晓风云著项目前身是新塘的百晟广场。早在2013年，百筑公司投建新塘百晟广场项目，后因资金链断裂，成为一个烂尾楼项目。在增城区政府和广州市中院及管理人金轮律所，投资方东莞资产及浙银华创，优先债权方中国华融等各方联动机制的支持和努力下，由蓝绿双城作为共建方主责开发实施和市场实现，项目于2021年得以正式重启复工复建。据了解，该项目是2020年5月广州市中级人民法院发布《关于破产重整案例审理指引》后广州市首例预重整成功案例。

作为行业内的共建倡导者之一，蓝绿双城将“变量项目”作为重要的业务方向，牵头成立了百亿纾困基金，并成功盘活了多个项目，晓风云著项目就是蓝绿双城使用纾困基金成功盘活项目的案例，也给当下出险房企和“保交楼”项目提供了示范解决方案。项目体量并不大，住宅占地面积1.67万平方米、建筑面积11.4万平方米，具有双地铁、双公园及优质教育资源等成熟配套，于2022年5月25日开盘，主推75-135平二至四房户型，目前均价在17500元/平方米左右。

2、蓝城与中国华融以“AMC+代建”的方式盘活台州市超百万平米项目（略）

3、绿城管理与长城资产合作纾困大盘当代天誉，加速纾困代建业务扩张（略）

招投标

重点区域2023年累计代建招投标已超2021年、2022年全年水平

1、23年累计代建项目达285个，已超21年、22年全年水平

根据招标信息监测，重点区域2023年累计代建项目数已超2021年、2022年全年水平，代建市场进入快速发展期。截止23年三季度末累计代建项目达285个，而2021年和2022年分别为140个和238个。

从各区域分布来看，代建项目主要集中在长三角，其次是珠三角。2023年前三季度长三角代建项目数占比过半，达55.4%；其次珠三角代建项目数占比18.9%，环渤海和中西部14.4%、11.9%。

2、代建代销是主要模式，代建项目基本均来自托底平台（略）

3、三四线代建项目占比超半数，台州、丽水等城市活跃度高（略）

代建企业加大战略合作力度

重点区域代建项目已超22年全年水平

延安城市建投2023年债权资产转让政府城投债定融(延安城投基础设施建设有限公司)